生産緑地の2022年問題! ~大阪の地価は暴落する!?~

家探しをされている皆様、駅近くのとても便利な住宅地の
ど真ん中に田んぼや畑がポツンとあって、
ここに家やマンションが建てば便利な場所なのになあ、
と思ったことはありませんか?
実はその土地、生産緑地かもしれません。

 

 

生産緑地ってなに?

生産緑地法は1974年に公布されました。
公布当初の目的は、市街化区域内の農地を宅地化することだったので、
農地に対して宅地並みの固定資産税が課税されました。
通常、農地の収益性は宅地に比べると非常に低いため、
固定資産税は宅地の数百分の一に軽減されています。
これが生産緑地法の施行によって宅地並みになり、
農業収入を上げていても固定資産税を賄えないという状態になってしまい、
多くの農地は売却、宅地化されました。
しかしその後、1992年の同法改正によって、
一部の自治体が指定した土地については固定資産税が従前通り農地並みに軽減されたり、
相続税の納税猶予が受けられるようになりました。

 

 

生産緑地のデメリット

 

生産緑地に指定されると、下記の制限があります。
・当該土地の所有者または管理者等に、農地としての維持管理を求められる。
・農地以外としての転用・転売はできない(農地としての転売については農地法による手続きにより可能)。
・生産緑地地区内において建築物等の新築・改築・増築や、宅地造成等土地の形質の変更は出来ない。
・土石の採取、水面の埋め立て、干拓などが制限される。
・上記に違反した場合、原状回復命令が出されることがある。

 

生産緑地の場所

生産緑地は日本全国にあるわけではなく、大都市圏の一部自治体に限られています。
具体的には、東京23区、首都圏・近畿圏・中部圏の政令指定都市にある市です。

 

 

2022年問題ってなに?

 

 

現行の生産緑地法が施行されたのは1992年。
生産緑地の指定を受けた土地は、固定資産税や相続税の特別な免税がありました。
しかし、その生産緑地法改正から30年経った2022年に制度の期限が来るのです。
生産緑地指定が解除されると、大量の土地が売却される可能性があります。
土地の大量供給が一時期に行われると、
需給バランスが崩れ
地価が大幅に下がる
と懸念されているのです。
これが、「生産緑地の2022年問題」です。

 

 

住吉区・東住吉区の状況

下記のマップは住吉区・東住吉区の一部です。
マップナビ大阪でどなたでも確認できます。

 

 

まとめ

 

2022年以降、生産緑地が自由に解除できるようになると、
約4000万坪の生産緑地が多少なりとも市場に放出されます。
それが数%なのか数十%なのかは分かりません。
ただ、既に住宅の供給が需要を上回っている現状に、さらに拍車をかけることは間違いないでしょう。
2020年の東京オリンピック終了後に予測される不動産価格の下落に加え、
さらに生産緑地の問題が入ってくるのです。

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