『土地』の価格って何で決まるの?土地査定における重要なポイントをご紹介!

今回は、土地の査定価格が「何によって決められているのか?」について、価格を決めるためのいくつかのポイントを簡単にご紹介していきたいと思います。

日常生活の中でも、さまざまなものを購入することになるのですが、自分が購入する物品の価格について考えたことがあるでしょうか?時には、つけられている値段に不満を感じることも珍しくないと思いますが、何らかの決まりにより物の価格がつけられていますので、基本はそれに従うしかありません。
さらに、家の売却や購入、相続などに関係する『土地の価格』というものに関しては、一般の人からすればどうやって価格を決めているのかさっぱり分からない部分だと思います。例えば、近くの土地で同じような広さなのに、土地の価格が大きく違う場合も珍しくなく、「何をもってこっちが高くなっているのか?」と不思議に思った経験がある人も多いのではないでしょうか?

実は、土地の価格というものは、法律の規制や面積、接している道路など、さまざまな条件によって変わってしまうのです。そこでこの記事では、土地の査定額を決める場合の基本的なポイントをいくつかご紹介します。

土地の価格を決める重要ポイントとは?

それでは、土地の価格を決める重要なポイントをご紹介していきましょう。日常生活上ではあまり気にすることが無いかもしれませんが、以下でご紹介するポイントの中には、意外に思ってしまう条件もあると思いますよ。

①公法上の規制

まずは公法上の規制です。そもそも土地というものは、そのエリアによって建築できる建物用途や高さなどに規制が設けられています。こういった、法律や条令などの公法上の規制は、土地の利用方法を制限してしまうことになるため、土地の査定額に非常に大きな影響をあたえるのです。
土地の査定を行う場合には、まず公法上の規制から調査するというのが第一歩になるのです。そもそもどんな法律があるのか、それぞれの法律によってどんな規制がされるのかなどを知らなければならないため、かなり専門性が高い部分になります。そのため、一般の人が土地の査定を行おうと考えても、こういった法律的な知識が非常に高いハードルとなるのです。

②駅からの距離

皆さんが物件を探すときには、交通アクセスの良さを気にして駅からの距離は重視すると思います。そのため、土地の価格を決める際も、駅からの距離が大きな影響をあたえるのです。当然、駅から近くの土地ほど価格が高くなります。

注意が必要なのは、土地が駅からは徒歩圏外になっているような場合で、この場合は車やバスが移動手段となりますので、駅からの距離の重要度が低くなってしまうのです。例えば、駅から徒歩1分と徒歩5分では、土地の価格にそれなりの差が出てしまいますが、これが徒歩31分と徒歩35分までになると、土地の価格差はほとんどなくなるのです。

③土地の面積

次は土地の面積です。その土地に建てられる建築物というものは、公法上の規制以外にも面積が大きく影響しますね。例えば、公法上の規制で高層マンションが建てられるようなエリアにある土地でも、30坪程度しかない土地であれば、広さ的にマンションなどを建てることができません。土地というものは、その面積によって建てられる建築物がある程度決まってくるのです。

面積に関しては、広い土地ほど建てられる建築物の制限がなくなるため、土地単価が高くなる傾向にあります。狭ければ戸建しか建てられないなど、ある程度の制限が出てきますので、低くなる場合があります。

④土地の形状

面積に似たポイントで『土地の形状』があります。これも、土地の形状が悪ければ、建てられる建築物に制限がでますので、利用しにくい土地形状と判断される場合には、査定額が下がってしまうのです。

基本的には、物干し竿や蛇の様な形状をした土地は利用用途が限られてしまうため、相場より低い査定額がつくことになります。ただし、広い土地になれば、形状により受ける悪影響が少なくなるため、形状による価格の影響は少なくなります。
土地に形状は、広さも加味したうえで考えられるポイントと覚えておきましょう。

⑤接面道路の幅員

土地の前面に接している道路は、幅員によって建てられる建物の大きさが決まるため、土地の査定額に大きな影響をあたえます。基本的に、前面道路の幅員が狭い土地の場合、大きな建物が建てられなくなってしまうため、査定額が下がる傾向になります。

接面道路の幅員に関しては、前面道路の幅員によって容積率が関わってくるというのが大きなポイントになるのです。『容積率』などについては、また別の機会に記事にします。

⑥間口と奥行の関係

土地の間口と奥行の関係も価格に影響をあたえます。

基本的に、前面道路に対して、間口が広い土地ほど使い勝手が良くなるため、価格が高くなる傾向があります。間口が狭く、奥行きが長い土地は、利用しにくいため価格が落ちるのです。
分かりやすい例を挙げると、横幅が車一台分しかないような土地であれば、駐車場と人の入り口を分けて作る事ができません。間口が広ければ、人の入り口も分けて作ることができるため、設計の自由度が高くなるわけです。
間口の広さは、土地利用の制限に関わりますので、価格に影響するわけです。

⑦土地の場所

土地は、一面だけが道路に接している土地を『中間画地』と呼び、街区の角に位置する土地で直角に2面が道路に接している土地を『角地』と呼びます。

そして、角地になっている方が、視認性が高く、日照や通風に優れていると言う点で価格が高くなるのです。特に店舗の土地となると、角地の土地価格が急上昇する場合があります。

⑧道路と土地の高低差

道路と土地の間に高低差がある場合も価格に影響をあたえます。土地が道路よりも低く接している場合は、道路の下水管に排水するため、敷地内で下水のポンプアップが必要になる場合があるなど、状況によって価格が下がる原因があるのです。
逆に道路よりも高い場合は、若干高い…程度であれば、排水に有利になるため、土地価格に影響をあたえることはありません。しかし、土地が高すぎる場合は、階段を作る必要が出てくるなど、価格が落ちる場合があります。

⑨嫌悪施設との距離

嫌悪施設とは、墓地や送電線、産業廃棄物処理場、下水処理場のことなのですが、こういった施設の近くにある土地は、価格を落とすことになります。何に嫌悪感を感じるかは人それぞれですが、基本的に悪臭や騒音、不快感などを人に与える施設が嫌悪施設と呼ばれます。

なお、価格に与える影響に関しては、どのような施設が近くにあるのかやそこまでの距離などによって変わります。

まとめ

今回は、土地の価格を決める際、土地価格に影響をあたえるいくつかのポイントをご紹介してきました。もちろん、この記事でご紹介した内容は、表面的な部分ですし、実際の査定の際には、もう少し深く確認されることになります。

しかし、自分の土地がいくらぐらいの価値になるのか、また住んでみたい場所の土地相場がいくらぐらいかは、上記のポイントを覚えておけばある程度は想像できると思います。日常生活では、あまり必要のない知識かもしれませんが、知っておけば役に立つかもしれませんので、ぜひ頭に入れておきましょう。

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