今回は、コロナ禍での日本の住宅事情の移り変わりについて簡単にご紹介していきたいと思います。現在、戸建て住宅の購入をお考え中の方にとって見逃せない情報が多くなっていますので、ぜひ最後までご覧ください。
日本の住宅市場は、諸外国と異なり、新築戸建て住宅の人気が非常に高いという特徴があります。少子高齢化が進む中、誰も住まなくなった中古住宅が余っている状態なのですが、それでも「新築戸建ての購入」がステータスのように考えられており、住宅を購入する際の第一希望は『新築戸建て住宅』という方が非常に多いイメージです。もちろん、高いお金をかけて購入するわけですので、誰も住んだことがない自分だけの家に憧れるのは当然のことだとは思います。
しかし、長引くコロナ問題の中、この様相に変化の兆しが生じていると言われているのです。というのも、人との接触を減らすということを目的に、政府などから「テレワークの導入」が強く要請されたことで、大阪や東京などの都市部では、毎日出勤する必要がなくなった…と言う方が増えています。そして「家で仕事をする」ということを考えた場合、ファミリーマンションなどでも少し手狭になってしまうことから、今までマンションで生活していたファミリー層の方が戸建てへ住み替えしたいという要望が強くなっているのです。そして、その受け皿となったのが中古住宅で、出勤が必要なくなったことから、交通利便性をある程度妥協しても、広めの家を求めるという方が急増してきたわけです。中古住宅の良いところは、新築よりも安価に購入できるという点で、同じ予算であれば、より広い家を手に入れることができる可能性が高いです。こういった事から、コロナ問題以降、中古住宅の需要がどんどん高くなっていき、現在では、あれだけ余っていると言われていた中古住宅が「不足し始めた…」という状況で、この1年で一気に価格が高騰しているのです。
この記事では、こういった住宅市場を取り巻く現状や、実際に家を購入する際の注意点を簡単にご紹介します。
都市部の中古戸建ては値上がりが続いている
それでは、コロナ禍で急速に浸透し始めたテレワークの影響で、中古住宅市場にどのような影響が生じているのかについて考えてみたいと思います。新型コロナウイルス感染症は、世界中でさまざまな悪影響を及ぼしていますが、それでも発見されてからまだ1年半ちょっとですし、この短期間で「中古戸建ての価格がそこまで上がるものかな？」と疑問に感じてしまう方も多いかもしれません。そこでここでは、東日本不動産流通機構（東日本レインズ）と近畿圏不動産流通機構（近畿レインズ）が公表している月次リポートの情報をご紹介しておきます。
近畿圏の中古戸建て住宅事情について
引用：上のグラフは、2021年8月の近畿圏中古戸建住宅価格をデータ化したものです。現在の近畿圏内での中古戸建て住宅市場は、以下のようにまとめられています。
近畿圏の中古戸建住宅の成約価格は 2,132万円と前年比で 7.8％上昇し、7 ヶ月連続で前年同月を上回った。前月比も 2.2％上昇した。8 月も中古マンション㎡単価に比べて高い上昇率を示し、2 月以降は上昇基調を維持している。
引用：近畿レインズ「近畿圏市況レポート」より
これからも分かるように、近畿圏内では、2021年に入ってから右肩上がりで中古戸建て住宅の成約価格が上昇しています。「7.8%」などと言われると、大した上昇率に感じないかもしれませんが、2000万円以上する家の購入ですので、金額にすると150万円以上の値上がりとなっているのです。こう聞くと、住宅の購入を検討している方からすれば、かなりの痛手になるとわかるでしょう。
首都圏の中古戸建て住宅事情について
引用：上のグラフは、首都圏での中古戸建て住宅の価格の推移をデータ化したものです。近畿圏内と同じような推移をたどっていることが分かり、以下のようにまとめられています。
8 月の首都圏における中古戸建住宅の成約価格は 3,425 万円と前年比で 6.1％上昇し、10 ヶ月連続で前年同月を上回った。前月比は 2.0％下落した。
引用：東日本レインズ「近畿圏市況レポート」より
このように、首都圏でも2021年に入ってから中古住宅の販売価格は上昇を続けています。さらにこのデータから読み取れる驚きの事実は、最初の緊急事態宣言が発令される直前の2020年4月は、中古戸建て住宅の成約件数が大きく減少していたのですが、1年後の2021年4月は前年同月比98.1％の増加と、ほぼ2倍に増えたという結果になっているのです。ちなみに、2021年4月の中古戸建て住宅の成約件数は1347件で、この数字は東日本レインズが1990年5月に設立されて以来、4月としては過去最高の成約件数だったそうです。新型コロナウイルスの影響で、さまざまな業界が不景気に苦しむ中、考えられないような状況と言えるでしょう。
なぜ中古住宅がここまで値上がりしているのか？
それでは、さまざまな業界でコロナ禍不況が危惧される中で、中古戸建て市場がここまで好調に推移しているのはなぜなのでしょうか？実は、今回の中古戸建て住宅の値上がりに関しても、コロナ禍の影響が非常に大きいと言われています。
こう聞くと、新型コロナウイルスの影響で仕事を失う…、収入が減少した…なんて人もたくさんいらっしゃいますし、生活の先行き不透明感が高く「マイホームの購入どころじゃないのでは？」と考えてしまう人は少なくないと思います。しかしその一方で、コロナ禍でむしろ住宅取得の意欲が高まっているという方もたくさんいるというのです。
実際に、リクルートが実施した『住宅購入・建築検討者（2020年）』調査 では、「コロナ拡大の住まい探しへの影響」という項目があり、それによると「コロナ拡大で住まい探しを抑制した」と答えた方が27%に達していたものの、「むしろ促進された」と答えた方も21%にものぼります。さらに「コロナ拡大の影響はない」と答えている方は52%と、コロナ禍真っ只中でもマイホームの取得を目指しているという方は決して少なくないということが良くわかります。
コロナ禍で住宅に求められる機能が変わってきた
前項のデータの通り、一部の方はコロナ拡大により住宅の取得をストップしたものの、多くの方はコロナ拡大の影響を受けてはおらず、中には今回のコロナ問題がマイホームの取得を後押ししたという方までいるのです。これは、新型コロナウイルスの影響で、私たちのライフスタイルが大きく変化してきたということが非常に大きいようです。
例えば、上述したように、コロナ問題以降、大手企業に限らず、中小企業などでもテレワークが取り入れられるようになり、中にはコロナ問題収束後もテレワークを続けるという企業も存在します。しかし、日本の住宅というものは、そもそも「家で仕事をする」ということが想定されておらず、テレワークは自分の時間や家族との時間を作れるというメリットはあるものの、仕事の効率自体は落ちてしまう…という点が指摘されるようになっています。特に、マンション暮らしの方が多い大阪や東京などの都市部では、マンションから戸建てへの住み替えを検討する方が急増していると言われています。
コロナ問題以前の住宅は、開放感があり、家族が集まりやすくコミュニケーションがとりやすい家づくりが人気だったのですが、コロナ問題以後は以下のようなポイントが家に求められるようになっています。
- 在宅ワーク、リモート学習に集中できるスペースが欲しい
- 在宅していることが多くなったから、子供が騒いでも近所迷惑にならない、外の音を気にしなくて良い遮音性が欲しい
- 家族がそれぞれゆったりと過ごせる空間が欲しい
- 感染症などを気にせずに安心・安全な住宅が欲しい
コロナ問題以後は、家族それぞれのプライベートが守られ、家でもしっかりと仕事ができ、在宅時間が増えても音の問題に悩まされないようにしたいと考える方が多くなっており、マンションよりも戸建に住みたいと希望する方が多くなっていると言われています。
その上で、コロナ禍で先行き不透明なのは間違いないことですし、「できるだけ安い住宅が良い」という要望から、新築よりも安価に購入できる中古住宅の需要が一気に高まってきたというのが現状です。
さらに、中古市場が好調に推移する中、マイホームの売却を検討していた方が、先高観を持つようになり「まだ上がるのではないか、いま売っては損かも、もう少し待っみよう」などと、売り惜しむ傾向が顕著になってきていると言われています。そしてこれは、中古物件の不足につながり、さらなる中古戸建て住宅価格の上昇を後押ししているというのが現状です。
中古戸建ての注意点
ここまでの説明で分かるように、新型コロナウイルス問題の影響で、住み替え需要が高くなり、中古住宅の価格が右肩上がりに上昇しています。これは、もともとマンション暮らしをしていたファミリー層の方が、共用部での感染症の危険性が高い事や、テレワーク用のスペースを確保できない…、在宅時間が長くなったことで音の問題に悩むことが増えたなど、集合住宅の弱点が目立つようになり、戸建てへの住み替え希望が高くなっていることも大きな要因です。マンションなどは、どちらかというと交通利便性が高い『駅近』などに建設されることが多いのですが、「毎日出勤する必要がなくなった」などという人からすれば、交通アクセスの良さがそこまで大きなメリットにならないというのも大きいでしょう。
さらに、新築ではなく中古戸建てを選択するのは、やはり『安く購入できる』というのが大きいです。2020年のデータでは、新築の平均購入価格が3,486万円なのに対して、中古は3,110万円と、400万円弱もの価格差があり、少ない自己資金、少ない住宅ローン負担でマイホームを取得できるのが非常に大きなメリットになります。
ただし、この記事でご紹介しているように、中古戸建て住宅の価格はどんどん上昇していますので、新築価格も上昇傾向にあるものの、盲目的に「安い中古の方が良い！」とは言えないのが現状です。というのも、中古住宅には新築住宅にはないさまざまなデメリットも存在しますので、コロナ禍でのマイホーム購入は慎重に検討しなければならないと考えてください。一般的に、中古住宅には以下のような注意点が存在します。
- 住宅ローン審査が厳しい
新築に比べると、中古住宅は住宅ローン審査が通りにくく、希望額以下でしか借入審査が通らないことも多いです。これは、中古住宅の価値が流動的で、価格と価値が釣り合っていない場合も珍しくないからだと言われています。金融機関の審査で、価値が低く見積もられてしまい、借入可能額が低くなってしまう訳です。 - 思わぬ欠陥で多額の費用が…
中古ですので、多少の傷や汚れがあるのは致し方ないです。きちんとリノベーションされているような物件であれば、目に見えるような傷や汚れなどはないとは思います。ただし、目に見えない位置で経年劣化などが生じていることも多く、建物のメンテナンスコストが高くなってしまいがちです。見た目をどれだけ取り繕っても、住宅にも寿命というものがありますので、新築と比較すれば、修繕にかかるランニングコストは高くなると考えましょう。したがって、中長期的な視点で見ると、割高になってしまう可能性もあります。 - 設備が古い…
中古住宅の場合、給湯器やキッチン、浴室などの設備を慎重に確認しておきましょう。この辺りの設備は、築年数と使用年数が異なることも珍しくありませんし、設備の状態によっては、購入後数年で買い替えが必要になり、多額のコストがかかってしまう…なんてことも多いです。新築の場合は、設備も全て新品ですので、計画通りに設備の更新が行えますが、中古住宅の場合、想定通りに行くことの方が珍しいです。 - 自由度が低い…
中古住宅は、既に建っている家を購入するわけですので、間取りなど、自分たち家族の希望通りに自由に変更することができません。要望通りの間取り、外観デザインなどが最初から整っている住宅であれば良いのですが、正直そのような物件は存在しないと思った方が良いですよ。したがって、せっかく高いお金をかけて購入するマイホームでも、細かな部分に不満を感じながら過ごす…なんてことになりかねません。
このように、中古住宅にはさまざまな注意点が存在するのです。購入時の初期コストに関しては新築よりも安くなるのは間違いないでしょうが、前に住んでいた人がどのように住んでいたのかも分かりませんし、目に見えない部分の老朽化がどこまで進んでいるのかもなかなか判断できないことから、購入後に多額の修繕コストがかかってしまう…なんてことも珍しくなく、10年や15年後には総額で高くついてしまっていた…なんてことも考えられます。
マイホームは、そこで何十年も家族が過ごしていくことになるわけですので、その場限りの価格の安さに注目するのではなく、将来的なランニングコストや、家族全員が使いやすいと思える家なのかをしっかりと判断するようにしましょう。新築戸建て住宅であれば、自分たちの希望を全て詰め込んで一から建てることもできますし、計画通りに修繕を行っていけることから、突発的な修理費に困ってしまう…なんてことも少ないです。
まとめ
今回は、新型コロナウイルス問題で、さまざまな業界が大打撃を受ける中、中古戸建て住宅の価格がどんどん上昇しているという情報について、その情報が本当なのか、また本当ならなぜ上昇しているのかについてご紹介してきました。
この記事でご紹介したように、コロナ禍での中古戸建て住宅の価格上昇は本当のことで、成約件数などに関しても昨年とは比較にならないほど増えています。そのため、首都圏などでは、「今後も価格が上昇する！」と予想して、中古住宅の売り渋りなどの現象も出てきており、あれだけ余っていると言われていた中古住宅が、不足し始めた…とも言われているのです。
このような状況は、コロナ前と比較すれば、私たちのライフスタイル自体が大きく変わってきているというのが非常に大きな要因になっています。例えば、テレワークなどは、2016年頃より女性の社会進出のためにと、国が普及推進に力を入れていたのですが、対面での仕事を重視する日本では、ほとんど普及することがありませんでした。それがコロナ問題以降、一気に普及し始め、現在ではコロナ収束後もテレワークを続けるという企業が多くなっています。
こういった事から、人々が住宅に求めていた機能性が全く変わってきており、マンションなどの集合住宅ではなく、戸建て住宅への住み替えを決める方が急増しているわけです。ただし、安価にマイホームが手に入るのは間違いないのですが、「中古住宅が絶対にお得なのか？」というとそうではないという点は頭に入れておきましょう。日本の住宅は、木造住宅が多いのですが、法定耐用年数（寿命ではありません）は22年に設定されるなど、一度購入すれば死ぬまでその家が使えるといったようなものではないのです。要は、安さだけで購入してしまうと、数年後には修繕が必要になり、子供が大きくなる頃には建て替えが必要になる…なんて可能性があるなど、中長期的な視点で見ると、決して新築戸建てより安いとは言えない可能性が高いのです。
気に入った家で、家族全員が安心して長く過ごすためには、やはり新築戸建て住宅も検討してみることがオススメですよ！
